Vente Immobilier

Les règles propres aux VEFA

Dans la vente à terme, l’acquéreur ne paie le prix qu’à la livraison de l’immeuble. Il ne court donc pas le risque d’avoir payé quelque chose sans obtenir la livraison. En revanche dans la VEFA, la règle est le paiement au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Donc l’acquéreur risque d’être confronté à une défaillance du promoteur, notamment sa mise en liquidation judiciaire. Il risque donc de se retrouver avec une construction inachevée pour laquelle il déjà verser des fonds. Or en pratique, l’achèvement des travaux par un autre entrepreneur coutera toujours plus cher que l’achèvement dans le cadre d’un contrat initial.

Pour protéger l’acquéreur contre ce risque, la loi impose au promoteur d’offrir une garantie soit d’achèvement (fournir les fonds nécessaires à l’achèvement) soit de remboursement (de ce qu’il a déjà payé). En pratique la garantie de remboursement n’est presque pas utilisée.

Cette garantie peut prendre deux formes : soit c’est une garantie dite extrinsèque soit intrinsèque. Seule la garantie extrinsèque constitue vraiment une garantie, la garantie intrinsèque est une dispense de garantie lorsque les circonstances de l’opération sont de nature à inspirer confiance et qu’il ne semble pas y avoir de risque majeur d’insolvabilité du promoteur.

a) La garantie extrinsèque d’achèvement ou de remboursement

Cette véritable garantie est fournie par un tiers à l’opération, en pratique une banque, un assureur ou une société de caution mutuelle. Cette garantie dure jusqu’à l’achèvement des travaux, étant précisé que pour la jurisprudence l’avancement des travaux est caractérisé par la délivrance de la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) par l’architecte, ce qui n’est pas une solution à l’abri de critique. Car la DAT est obtenue quand l’immeuble est conforme aux règles d’urbanisme ce qui n’exclut pas que l’immeuble soit conforme aux stipulations du contrat. En fonction de ce qui est prévu par le contrat, cette garantie concerne soit l’achèvement des travaux, soit le remboursement. La loi prévoit qu’il appartient au promoteur de choisir entre les deux, elle prévoit également que le promoteur peut en cours de contrat, substitué l’une à l’autre.

i) La garantie d’achèvement

Celle-ci peut prendre la forme soit d’une ouverture de crédit offerte aux vendeurs avec une stipulation pour autrui au profit de l’acquéreur. L’acquéreur aura le pouvoir de débloquer les fonds, promis au vendeur.

Il peut aussi s’agit d’une caution solidaire accordée par une société de cautionnement.

La garantie d’achèvement ne comporte aucun engagement de la part du garant d’achever les travaux, mais simplement l’obligation de fournir les fonds nécessaires à l’achèvement, il en résulte que l’établissement financier n’est évidemment pas responsable des malfaçons imputables à l’entrepreneur qui a procédé à l’achèvement des travaux.

ii) La garantie de remboursement

Celle-ci prend obligatoirement la forme d’un cautionnement solidaire et elle ne joue qu’en cas de résolution de la vente pour cause de défaut d’achèvement, elle ne joue pas en cas de nullité du contrat. Elle ne garantit que le remboursement des fonds effectivement versés au promoteur, elle ne couvre pas d’éventuelles pénalités qui pourrait être due par le promoteur défaillant

Cette garantie extrinsèque dans ces deux formes constitue une protection efficace de l’acquéreur contre le risque de défaillance du promoteur, mais à l’inconvénient de couter

b) La garantie intrinsèque

Cette « garantie » est en réalité une dispense de garantie qui repose sur la constatation d’une probabilité d’achèvement. 5 situations sont considérées par la loi comme suffisamment rassurante pour permettre une telle dispense de garantie :

- L’immeuble est hors d’eau et il n’est revêt d’hypothèque ou de privilège : dans une telle situation on peut penser que le promoteur dispose de fonds suffisant pour achever les travaux et même s’il n’en dispose pas il a toujours la possibilité d’hypothéqué l’immeuble. La réunion de ces deux conditions s’apprécie au moment de la vente, donc le promoteur pourra fournir une garantie extrinsèque au début, et une garantie intrinsèque quand les travaux seront avancés.

- Lorsque les fondations sont achevées et lorsque le financement est assuré à au moins 75%, soit pas les fonds propres, soit par des crédits bancaires déjà accordés. Le vendeur doit tenir à l’égard de l’acquéreur des justificatifs du financement des travaux.

- Le cas de la construction de maisons individuelles : le risque de l’acquéreur de devoir personnellement achever les travaux est finalement supportable, à condition que le prix payé au fur et à mesure reste en deçà de l’avancement effectif des travaux. C’est pourquoi une dispense de garantie est prévue lorsque le promoteur se contente de paiements en dessous des seuils prévus par la loi. Pour que la garantie soit suffisante, les montants doivent être de 20% au lieu de 35 à l’achèvement des fondations, 40% à la place de 70% pour la mise hors d’eau et 85 au lieu de 95% à l’achèvement.

- Lorsque la vente est réalisée par une société d’économie mixte

- Lorsqu’il s’agit d’un HLM

3) Les règles propres à la vente à terme

Dans la vente à terme, l’acquéreur ne court aucun risque lié à l’avancement de fond puisque les fonds sont certes versés au fur et à mesure de l’achèvement, mais versés sur un compte bloqué et le prix ne sera versé au constructeur qu’à l’achèvement de l’ouvrage.

La vente à terme est presque exclusivement utilisée par les organismes d’HLM et justement pour ces organismes d’HLM, le législateur s’attachait davantage à la protection des fonds publics qu’à la protection de l’acquéreur. Initialement, les textes prévoyaient pour cette raison des dérogations pour les organismes d’HLM consistant à les autoriser à encaisse des fonds avant l’achèvement et d’autre part à retarder le transfert de propriété jusqu’au complet paiement du prix, alors que normalement le transfert de propriété a lieu à l’achèvement pour ce type de vente.

Ces dispositions dérogatoires étaient assez inopportunes, surtout parce qu’en pratique ces organismes font fréquemment crédit à l’acquéreur et que le versement des fonds s’échelonne souvent pendant 15 ou 20 après l’achèvement de la construction. Pendant cette période l’organisme HLM restait propriétaire ce qui était source de difficultés.

C’est pourquoi la loi SRU a mis fin à ces dérogations pour les organismes d’HLM.

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