Vente Immobilier

les dispositions d’application particulière au secteur protégé

 

L’article L 161-10 du code de la construction et de l’habitation, prévoit que tout contrat du secteur protégé doit à peine de nullité revêtir la forme de l’un des contrats prévue aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil . Il doit en outre être conforme aux articles L 61-11 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Autrement dit, en dehors du secteur protégé, une vente d’immeuble à construire peut-être une vente à terme ou une VEFA, dans ce secteur elle doit être l’une ou l’autre. Ces contrats doivent obéir à des règles particulières

 

 

A) Le domaine du secteur protégé

 

1) Le domaine normal

 

L 261-10 du code de la construction : selon ce texte est soumis à ce régime, tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble à usage d’habitation ou usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements avant l’achèvement de la construction.

 

- Il faut qu’il s’agisse d’un contrat «  ayant pour objet un transfert de propriété » : autrement dit, ce texte régit les ventes, il ne régit pas les modes de commercialisation qui utilisent la technique des attributions partage : il ne régit pas les sociétés d’attribution.

 

- Il faut qu’il s’agisse «  d’un immeuble à usage d’habitation ou professionnel, ou les deux » : c’est pourquoi on appelle le secteur protégé : le secteur du logement. Les textes ne précisent pas comment il faut apprécier la destination des locaux. A priori, il convient de s’attacher à leur nature objective, mais l’appréciation qui en résulte devrait pouvoir être corrigée en fonction de ce que l’acquéreur déclare vouloir faire des locaux. La jurisprudence applique en outre, la théorie de l’accessoire pour déterminer si une construction relève ou non du secteur protégé. Ainsi, il a été jugé qu’un logement de fonction à l’intérieur d’une station-service échappait à la réglementation du secteur protégé, vu qu’il s’agissait d’une chambre permettant au pompiste d’être en présence sur les lieux en permanence.

A l’inverse il a été jugé qu’une place de parking qui est l’annexe d’un appartement relevait du secteur protégé.

 

- La règlementation particulière s’applique uniquement lorsqu’il y a « obligation de verser des fonds avant l’achèvement des travaux » : cette réglementation a pour but de protéger l’acquéreur contre le risque d’avoir dû verser tous les fonds nécessaires à l’acquisition et de voir l’immeuble inachevé et le vendeur insolvable.

- Enfin il faut une construction de la part du vendeur : le texte ne s’applique pas si c’est l’acquéreur qui se charge des travaux.

 

2) L’extension du domaine protégé

 

En 1971, une loi du 16 juillet a retouché à la loi de 1967 et a étendu le domaine du secteur protégé à des hypothèses où le promoteur sans avoir vendu le terrain à son client, le lui a néanmoins procuré. Plus précisément, il prévoit que la réglementation renforcée s’applique lorsqu’une personne s’oblige à édifier ou faire édifier un immeuble à usage d’habitation mixte, que l’accédant à l’obligation d’effectuer des versements, il peut procurer directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain. Ce texte a pour but de prévenir une fraude, constatée par avant, qui consiste à découper artificiellement l’opération de construction, c’est-à-dire à séparer le contrat de vente et le contrat de construction, de telle sorte qu’au moment où le contrat de construction est conclu : l’acheteur est déjà propriétaire du terrain. Ce texte soulève un certain nombre de difficultés d’application.

 

B) Le régime applicable au domaine protégé

 

Les ventes doivent se faire soit sous forme de VEFA soit sous forme de vente à terme : par ailleurs, ces deux types de contrats doivent être conformes à un certain nombre de règles.

La plupart de ces dispositions sont communes au VEFA et aux ventes à terme, quelques-unes sont propres à chaque type de contrat.

 

1) Les règles communes

 

Il est d’usage, en matière de vente immobilière de passer deux contrats successifs : un avant-contrat et la vente elle-même qui prend en pratique la forme notariée. Les contrat de vente du secteur protégé ne dérogent pas à cette habitude que le législateur a néanmoins doté de réglementations spécifiques.

 

a) Le contrat préliminaire

 

Le contrat préliminaire présente plusieurs intérêts : tout d’abord le vendeur avant de commencer l’opération de construction veut évidemment s’assurer de ce qu’il y a un marché, c’est-à-dire de ce qu’il trouvera des acquéreurs pour les logements qu’il construit. Or, les contrats préliminaires permettent de sonder le marché en trouvant des personnes sérieusement intéressées par l’acquisition. Le contrat préliminaire est  utile, car au stade de la commercialisation de l’immeuble, c’est-à-dire avant son achèvement, certains éléments essentiels du contrat de ente ne sont pas encore connus, notamment le prix, car le prix dépendra de certains aléas relatifs à la construction. On peut donc établir un prix prévisionnel, mais pas de définitif. Un avant-contrat présente donc la souplesse nécessaire pour formaliser un engagement. D’où donc l’utilité du contrat par lequel le vendeur s’engage à réserver en contrepartie d’un dépôt de garantie, un immeuble ou une partie de l’immeuble en contrepartie  d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial. Ce contrat préliminaire réglementé de façon impérative est le seul avant contrat qu’il soit possible de conclure dans le secteur protégé.

On s’est interrogé sur la nature juridique du contrat préliminaire : certains auteurs y voyaient des promesses de vente, d’autre des pactes de préférence. En réalité les contrats préliminaires, bien que réglementées de façon impérative laisse tout de même une certaine place à la liberté contractuelle de telle sorte qu’il se rapproche en fonction de leur contenu d’une des formules contractuelles connues ou bien présente une originalité.

 

i) Les règles relatives à l’établissement du contrat préliminaire

 

La forme du contrat est écrite et il est prévu qu’il y ait autant d’exemplaires que de parties. On s’est posé la question de savoir si ce contrat doit être enregistré conformément à l’article 1840 A du Code général des impôts, qui prévoit l’enregistrement sous peine de nullité des promesses unilatérales de vente.

La qualification du contrat dépend du contenu concret du contrat, toutefois la jurisprudence dans le souci de limiter le champ d’application du précédent article a décidé de façon générale et sous forme d’énoncé de principe que le contrat préliminaire n’est pas une PUV, mais un avant-contrat sui generis essentiellement synallagmatique et donc échappe à l’article 1840 A du code général des impôts.

(En ce qui concerne la PUV : elle est aussi souvent un contrat synallagmatique dès lors qu’il est prévu une indemnité d’immobilisation)

La loi SRU prévoit de façon générale pour tous les avant-contrats en matière immobilière qui ont pour objet l’acquisition ou la construction d’un immeuble à usage d’habitation, un délai de rétractation de 7 jours à compter de la réception du contrat. Cela s’applique pour les contrats préliminaires.

Quand le délai de 7 jours commence à courir à la réception du contrat par lettre recommandée par accusé de réception pour donner une date au contrat.

 

Diverses mentions obligatoires doivent être présente dans le contrat, sous peine de nullité : ces mentions sont au nombre de 6 :

- La description du local réservé avec indication de sa surface approximative, nombre de pièces et situation du local dans l’immeuble.

- Les délais d’exécution des travaux

- Le prix prévisionnel et le cas échéant les modalités prévues pour sa révision

- La date

- Le cas échéant des prêts que le réservant promet d’obtenir pour le réservataire

- Les dispositions réglementaires relatives au dépôt de garantie

 

On s’interroge en doctrine sur la question de savoir s’il est possible d’appliquer en outre au contrat préliminaire la loi de 1995 sur les clauses abusives. Etant donné, notamment qu’implicitement les règles donnent au réservant le droit de modifier unilatéralement les caractéristiques du bien à livrer. Selon certains, cette faculté serait contraire aux dispositions protectrices du consommateur en matière de clauses abusives. Il faut dans un souci de sécurité juridique considéré que le texte spécial sur la vente d’immeuble à construire déroge au texte général sur les clauses abusives, pour ne pas dénaturer les dispositions propres à cette matière.

 

ii) Les obligations des parties

 

L’obligation du réservataire (futur acheteur) :

L’acheteur a une seule obligation : celle d’effectuer un dépôt de garantie. Ce dépôt de garantie est de 5% au maximum du prix prévisionnel de vente, lorsque le délai pour la réalisation de la vente définitive n’excède pas un an. La vente définitive ne peut être conclue qu’après l’achèvement des fondations. 2% du montant du prix, si ce délai de réalisation n’excède pas deux ans et aucun dépôt ne peut être stipulé si le délai dépasse les deux ans.

Ce dépôt de garantie doit être fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire auprès d’une banque ou d’un notaire. Ces fonds sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la réalisation de la vente définitive.

Le réservataire n’a pas l’obligation d’acheter, cependant s’il refuse d’acheter sans motif valable, il perd le dépôt de garantie.

 

L’obligation du réservant :

La loi oblige le réservant à réserver tout ou partie d’un immeuble, mais ne précise pas ce qu’il faut entendre par réserver. Si le contrat de réservation (rare en pratique) n’oblige pas le réservant à construire, dans ce cas le contrat de réservation est une façon de tester le marché, alors « réserver » signifie : ne pas vendre à autrui avant d’avoir proposé la vente au réservataire, au cas où la décision de construire serait prise.

Si la décision de construire est prise irrévocablement, mais que ni le prix, ni les prestations ne sont définitivement arrêtés : « réserver » signifie qu’un local doit être proposé obligatoirement au réservataire avant qu’il ne soit proposé à quelqu’un d’autre. Si la décision de construire est prise de façon révocable et que les caractéristiques de l’immeuble à construire et son prix  sont définitivement arrêtés : alors le contrat de réservation fait naitre une obligation de vendre et s’apparente à une PUV. L’obligation de réserver est donc d’une intensité variable en fonction du contenu concret du contrat de réservation.

 

Quelle est la sanction de cette obligation de réserver ?

La loi prévoit en cas d’inexécution de cette obligation (à géométrie variable) la restitution intégrale du dépôt de garantie. C’est une application pure est simple de la résolution pour inexécution. La jurisprudence admet qu’outre cette restitution du dépôt de garantie, la responsabilité contractuelle du réservant peut être engagée pour réparer des préjudices qui ne le sont pas par la simple restitution du dépôt de garantie. La question de savoir de ce qu’il faut entendre par inexécution fautive, dépend de la nature de l’obligation : obligation de moyen ou de résultat, dans le contrat de vente l’obligation de livrer une chose conforme est en principe une obligation de résultat, car l’exécution n’est affectée d’aucun aléa. Mais en matière de vente d’immeuble à construire, il est bien évident qu’il existe un aléa qui tient à la conjoncture commerciale, aux circonstances climatiques, économiques qui entourent la construction, si bien que l’obligation du réservant doit être qualifié d’obligation de moyen. C’est en ce sens que se prononce la jurisprudence, en limitant la possibilité d’obtenir des dommages et intérêts supplémentaires aux hypothèses ou le réservant est de mauvaise foi, soit où il n’a pas suffisamment averti l’acquéreur des difficultés exceptionnelles qu’il a rencontré. Dans l’hypothèse où l’immeuble est construit, mais dans des conditions différentes de celles initialement prévues, il faut regarder si le non-respect des prévisions est justifié par des circonstances particulières.

 

iii)  Le dénouement de l’opération

 

Le réservant doit notifié au réservataire le projet  de contrat défini, un mois avant la date obligatoirement prévue dans le contrat préliminaire. Le réservataire doit alors décider, s’il accepte les termes du contrat définitif ou s’il les refuse. S’il refuse sans motif légitime, il perd le dépôt de garantie. Les textes énumèrent 5 cas de refus pour motif légitime:

- Si le délai prévu pour le contrat définitif n’a pas été respecté du fait du vendeur

- Si les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus : ces prêts sont ceux que le réservant s’engage à faire obtenir au réservataire.

- Lorsque le prix de vente excède de plus de 5% celui prévu dans le contrat préliminaire, éventuellement révisé selon les modalités prévues par ce contrat.

- Si un des équipements prévus au contrat préliminaire n’est pas réalisé (ex : un ascenseur, terrasse)

- Lorsque la consistance ou la qualité d’un ouvrage diffère de ce qui a été prévu et que cette différence entraine une perte de valeur de plus de 10%.

Si l’acheteur estime avoir un motif légitime pour s’opposer, il doit notifier sa demande de remboursement du dépôt de garantie au vendeur qui doit lui restituer dans un délai de 3 mois.

Qu’en est-il quand l’acquéreur n’obtient pas les prêts qu’il entendait conclure pour financer l’acquisition et qu’il ne s’agissait pas des prêts précédemment vus ?

Ce n’est pas un juste motif compris dans les dispositions que nous venons d’énumérer. Cette loi ne s’applique pas parce qu’on n’est pas au stade de la vente définitive, mais de la réservation, on pourrait soit y voir un juste motif qui n’est pas prévu dans la liste légale qui ne serait donc pas exhaustive, soit l’acquéreur signe purement et simplement la vente définitive bien qu’il n’a pas obtenu le prêt puis invoque la condition suspensive de l’obtention du prêt de la loi SCRIVENER.

 

b) Les règles relatives au contrat définitif

 

i) Les règles relatives à l’établissement du contrat définitif

 

C’est un contrat obligatoirement conclu sous forme authentique, sous la forme notariée. Cette vente doit comporter un certain nombre de mentions obligatoire : description de l’immeuble, prix, délai de livraison, La garantie d’achèvement et les prêts qui ont été contractés par l’acquéreur et pour lesquels il bénéficie de la condition suspensive.

On s’est posé la question de savoir si cette forme notariée s’impose pour les avenants et modificatifs du contrat : il arrive fréquemment qu’en cours de construction : promoteur et acquéreur conviennent de certaines modifications (hauteur d’un balcon…) : le parallélisme des formes voudrait que la modification du contrat notarié doive prendre la forme d’un acte notarié. Cela a un rôle protecteur de l’acquéreur qui est rempli quand le contrat initial est notarié. La jurisprudence admet que les contrats modificateurs puissent être conclus sous seing privé.

En annexe du contrat doivent être joints des documents accessoires.

 

 

ii) Les règles relatives au paiement

 

Le principe est que les paiements sont échelonnés et l’acquéreur ne doit payer que le prix qui correspond à la propriété qui lui est transmise au fur et mesure de l’achèvement des travaux. La loi prévoit qu’en dehors du dépôt de garantie le promoteur peut exiger 35 % du prix à l’achèvement des fondations et 70% à la mise hors d’eau de l’immeuble et 95 % à l’achèvement de l’immeuble, le solde étant pliable au moment de la mise à disposition du local. En pratique, les contrats prévoient des versements périodiques à des échéances fixes mensuelles et le promoteur doit veiller à ce que les sommes versées ne dépassent pas la maximale prévue par la loi. Cette règle limitant les montants des versements est assortie de sanctions pénales : prévoyant une peine de 2 ans d’emprisonnement et 9.000€ d’amende.

L’achèvement est défini par la loi comme le stade auquel l’immeuble est apte à satisfaire sa destination. Cette définition laisse place à des contestations et fréquemment un acquéreur inquiet de découvrir des malfaçons contestera que la construction était effectivement achevée. Les tribunaux admettent le recours à une personne qualifiée désignée en référé pour constater l’achèvement, ils reconnaissent également l’efficacité de procédures contractuelles stipulées : c’est-à-dire que selon une procédure définit par le contrat une procédure peut être constater par une personne désignée.

Cet achèvement n’étant pas l’achèvement au sens propre du terme n’exclut pas des défauts de conformité ou des vices de construction. L’acquéreur peut avoir intérêt à retenir néanmoins le solde du paiement, il peut le faire en consignant la somme au lieu de payer : cela lui évite de payer de pérennités de retard et lui laisse un moyen de pression pour inciter le promoteur à terminer la construction. A défaut de consignation, des pénalités de retard sont dues limitées à 1% par moi de retard.

 

iii) Règles relative à certaines clauses

 

La condition suspensive d’obtention des prêts : cette condition est obligatoire est imposé par les lois SCRIVENER. Cette condition oblige l’acquéreur de mentionner dans le contrat d’acquisition, les prêts bancaires envisagés pour financer l’acquisition. Quand cette mention fait défaut ; l’acquéreur doit par une mention manuscrite déclarer qu’aucun prêt n’a été ou n’est envisagé pour financer l’acquisition et que si toutefois il décidait d’avoir recours à un prêt, il renonce à ce que l’obtention de ce prêt conditionne l’acquisition.

Cette condition permet à l’acquéreur de se dégager du contrat si dans la le moi qui suit la signature, il n’a pas obtenu le prêt.

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