La vente d’immeuble à rénover
20 janvier 2012 | 
Auteur: La vente d’immeuble à rénover
De plus en plus souvent, des immeubles anciens sont vendus avec l’engagement du vendeur d’effectuer ou de faire effectuer à son compte des travaux de rénovation relativement importante.
Ce sont donc des ventes d’immeubles existants, mais non pas à construire, mais à rénover donc pour lesquels des travaux importants doivent être engagés avant la livraison. Pendant longtemps, la jurisprudence a éprouvé quelque mal à octroyer à ces contrats un régime prévis. Elle décidait que si les travaux étaient de très grande importance, ils étaient soumis aux règles de la VEFA.
Le législateur par la loi ENL de 2006 a tenté de mettre fin à ses difficultés et a donc créé pour ces contrats, un régime particulier.
A) Le domaine de la vente d’immeuble à rénover
En principe, le régime nouveau issu de la loi de 2006. Quant au domaine, le législateur a décidé d’appliquer ce régime à toutes les ventes de logements accompagnés de travaux au lieu de le réserver à quelques ventes nécessitant des travaux de grandes ampleurs. C’est la raison pour laquelle on se demande si la législation en cette matière ne risque pas de décourager ce type de vente, plutôt que d’atteindre ce type de protection.
On observe deux exclusions :
. Les textes ne s’appliquent pas aux travaux d’agrandissement, pas plus qu’ils ne s’appliquent aux restructurations complètes assimilables à une reconstruction pour lesquelles ont applique le régime de la VEFA. En revanche, pour tous les autres travaux, les disposition sont d’Ordre Public et ne peuvent donc y substituer le régime de la VEFA.
B) Formation de la vente d’immeuble à rénover
C’est un contrat notarié qui peut être précédé d’un avant-contrat. Il aurait été peut être judicieux, compte tenu de la ressemblance entre VEFA et vende d’immeuble à rénover de renvoyer au régime du contrat préliminaire.
Mais le législateur a décidé que l’avant-contrat serait une promesse de vente de droit commun régi cependant de dispositions impératives qui sont au nombre de 5 :
- La promesse doit indiquer les caractéristiques de l’immeuble
- Le descriptif des travaux à réaliser
- Le délai de réalisation des travaux
- Le prix et les modalités de révisions
- L’engagement de produire certains justificatifs relatifs aux assurances que fournit le vendeur.
En revanche, la promesse de vente, en matière de vente d’immeuble à rénover, n’est soumise à aucune interdiction d’exiger le versement d’un dépôt de garantie ou d’indemnité d’immobilisation. Quand les textes renvoient au droit commun, il ne semble pas qu’on puisse transposer par analogie ces dispositions à la promesse en cette matière.
Le contrat défini est également réglementé avec les mêmes dispositions que la VEFA.
C) L’exécution de la vente d’immeuble à rénover
Il convient de noter que le régime est voisin à celui de la VEFA, notamment en ce qui concerne la garantie des désordres. En revanche, il s’en distingue en ce que la garantie de bonne fin bancaire est en cette matière obligatoire, ce qui peut se comprendre dans la mesure où les travaux à financer sont d’importances moindres que ceux pour une reconstruction entière.
Publié dans Vente Immobilier