Ma banquière m’a expliqué que pour un salaire de 2500 euros par mois net, la banque me prêterait 200 000 euros, et que ma mensualité serait de 1000 euros par mois. Heureux de cette nouvelle j’ai parcouru les petites annonces pour trouver mon bonheur. Finalement j’ai craqué pour un appartement, un 2 pèches, en plein centre de Béziers.

Une fois installé, j’ai dû acheter des meubles, payer des charges de copropriétés. En sortant de l’assemblée générale, la rénovation du toit et de la façade venaient d’être votée. Mon compta en banque se retrouvait à zéro quelques mois plus tard après les premiers appels.

J’ai donc fait un crédit à la consommation, puis un deuxième. Aujourd’hui je suis en situation de surendettement. Rien ne va plus dans ma vie, à tel point que j’ai perdu mon job. Je ne peux plus joindre les 2 bouts, ma fin de mois se situe autour de 20.

J’ai donc fait appel à l’association crésus pour essayer de voir quelles étaient mes solutions pour retrouver une vie normale. Celle-ci m’a conseillé de remplir un dossier de surendettement, c’est un dossier qui explique la situation, les dettes, les revenus, la lettre de motivation. Ensuite la commission de surendettement se réunie pour décider de mon sort, est-ce qu’on suspend les dettes, est-ce qu’on renégocie les mensualités, la durée de prêt etc, et dans les cas les plus extrêmes: l’annulation des crédits et des dettes.

Aujourd’hui j’ai un plan de surendettement qui me permet de payer mes créanciers et de manger à faim. J’ai dû vendre mon appartement, je suis maintenant locataire

De plus en plus souvent, des immeubles anciens sont vendus avec l’engagement du vendeur d’effectuer ou de faire effectuer à son compte des travaux de rénovation relativement importante.

Ce sont donc des ventes d’immeubles existants, mais non pas à construire, mais à rénover donc pour lesquels des travaux importants doivent être engagés avant la livraison. Pendant longtemps, la jurisprudence a éprouvé quelque mal à octroyer à ces contrats un régime prévis. Elle décidait que si les travaux étaient de très grande importance, ils étaient soumis aux règles de la VEFA.

Le législateur par la loi ENL de 2006 a tenté de mettre fin à ses difficultés et a donc créé pour ces contrats, un régime particulier.

A) Le domaine de la vente d’immeuble à rénover

En principe, le régime nouveau issu de la loi de 2006. Quant au domaine, le législateur a décidé d’appliquer ce régime à toutes les ventes de logements accompagnés de travaux au lieu de le réserver à quelques ventes nécessitant des travaux de grandes ampleurs. C’est la raison pour laquelle on se demande si la législation en cette matière ne risque pas de décourager ce type de vente, plutôt que d’atteindre ce type de protection.

On observe deux exclusions :

. Les textes ne s’appliquent pas aux travaux d’agrandissement, pas plus qu’ils ne s’appliquent aux restructurations complètes assimilables à une reconstruction pour lesquelles ont applique le régime de la VEFA. En revanche, pour tous les autres travaux, les disposition sont d’Ordre Public et ne peuvent donc y substituer le régime de la VEFA.

B) Formation de la vente d’immeuble à rénover

C’est un contrat notarié qui peut être précédé d’un avant-contrat. Il aurait été peut être judicieux, compte tenu de la ressemblance entre VEFA et vende d’immeuble à rénover de renvoyer au régime du contrat préliminaire.

Mais le législateur a décidé que l’avant-contrat serait une promesse de vente de droit commun régi cependant de dispositions impératives qui sont au nombre de 5 :

- La promesse doit indiquer les caractéristiques de l’immeuble

- Le descriptif des travaux  à réaliser

- Le délai de réalisation des travaux

- Le prix et les modalités de révisions

- L’engagement de produire certains justificatifs relatifs aux assurances que fournit le vendeur.

En revanche, la promesse de vente, en matière de vente d’immeuble à rénover, n’est soumise à aucune interdiction d’exiger le versement d’un dépôt de garantie ou d’indemnité d’immobilisation. Quand les textes renvoient au droit commun, il ne semble pas qu’on puisse transposer par analogie ces dispositions à la promesse en cette matière.

Le contrat défini est également réglementé avec les mêmes dispositions que la VEFA.

C) L’exécution de la vente d’immeuble à rénover

Il convient de noter que le régime est voisin à celui de la VEFA, notamment en ce qui concerne la garantie des désordres. En revanche, il s’en distingue en ce que la garantie de bonne fin bancaire est en cette matière obligatoire, ce qui peut se comprendre dans la mesure où les travaux à financer sont d’importances moindres que ceux pour une reconstruction entière.

Il n’y a rien à dire de particulier, c’est du droit commun de la vente immobilière. Il faut avoir conscience du fait que la vente d’immeuble après achèvement couvre non seulement l’hypothèse de la vente d’immeubles anciens. Mais également celles de la vente d’immeubles « clés en main » :c’est-à-dire la vente d’immeuble qui vient d’être construit en vue de leur commercialisation.

De telle ventes sont rares : -de 10% des immeubles sont vendus sous cette forme, pour des raisons de financement trop lourde.

Deux remarques :

Concernant la garantie des vices cachés : l’article 1792-1 dispose que toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est réputé constructeur et donc tenu des garanties des articles 1792 et suivants du Code civil », donc ces garanties décennales et biennales.

On se demande si ce texte exclut la garantie de droit commun ou si les deux garanties se succèdent. Par exemple si 9 ans et demi après l’achèvement, le constructeur qui avait construit pour lui-même, vend l’immeuble à un acquéreur il reste tenu pour 6 mois de la garantie décennale. Est-ce qu’après il reste tenu de la garantie des vices cachés du droit commun comme tout vendeur d’immeuble ? Le prof est d’avis que Oui…

Concernant les promesses avant achèvement  d’une vente à intervenir après achèvement.

La promesse dans ce cas-là, constitue-t-elle un avant-contrat qui doit obligatoirement prendre la forme de l’avant-contrat en matière de VEFA, c’est-à-dire d’un contrat préliminaire, ou est-ce un contrat de droit commun ?

La Cour de Cassation a estimé qu’il fallait appliquer les dispositions de VEFA à la promesse.

Dans la vente à terme, l’acquéreur ne paie le prix qu’à la livraison de l’immeuble. Il ne court donc pas le risque d’avoir payé quelque chose sans obtenir la livraison. En revanche dans la VEFA, la règle est le paiement au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Donc l’acquéreur risque d’être confronté à une défaillance du promoteur, notamment sa mise en liquidation judiciaire. Il risque donc de se retrouver avec une construction inachevée pour laquelle il déjà verser des fonds. Or en pratique, l’achèvement des travaux par un autre entrepreneur coutera toujours plus cher que l’achèvement dans le cadre d’un contrat initial.

Pour protéger l’acquéreur contre ce risque, la loi impose au promoteur d’offrir une garantie soit d’achèvement (fournir les fonds nécessaires à l’achèvement) soit de remboursement (de ce qu’il a déjà payé). En pratique la garantie de remboursement n’est presque pas utilisée.

Cette garantie peut prendre deux formes : soit c’est une garantie dite extrinsèque soit intrinsèque. Seule la garantie extrinsèque constitue vraiment une garantie, la garantie intrinsèque est une dispense de garantie lorsque les circonstances de l’opération sont de nature à inspirer confiance et qu’il ne semble pas y avoir de risque majeur d’insolvabilité du promoteur.

a) La garantie extrinsèque d’achèvement ou de remboursement

Cette véritable garantie est fournie par un tiers à l’opération, en pratique une banque, un assureur ou une société de caution mutuelle. Cette garantie dure jusqu’à l’achèvement des travaux, étant précisé que pour la jurisprudence l’avancement des travaux est caractérisé par la délivrance de la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) par l’architecte, ce qui n’est pas une solution à l’abri de critique. Car la DAT est obtenue quand l’immeuble est conforme aux règles d’urbanisme ce qui n’exclut pas que l’immeuble soit conforme aux stipulations du contrat. En fonction de ce qui est prévu par le contrat, cette garantie concerne soit l’achèvement des travaux, soit le remboursement. La loi prévoit qu’il appartient au promoteur de choisir entre les deux, elle prévoit également que le promoteur peut en cours de contrat, substitué l’une à l’autre.

i) La garantie d’achèvement

Celle-ci peut prendre la forme soit d’une ouverture de crédit offerte aux vendeurs avec une stipulation pour autrui au profit de l’acquéreur. L’acquéreur aura le pouvoir de débloquer les fonds, promis au vendeur.

Il peut aussi s’agit d’une caution solidaire accordée par une société de cautionnement.

La garantie d’achèvement ne comporte aucun engagement de la part du garant d’achever les travaux, mais simplement l’obligation de fournir les fonds nécessaires à l’achèvement, il en résulte que l’établissement financier n’est évidemment pas responsable des malfaçons imputables à l’entrepreneur qui a procédé à l’achèvement des travaux.

ii) La garantie de remboursement

Celle-ci prend obligatoirement la forme d’un cautionnement solidaire et elle ne joue qu’en cas de résolution de la vente pour cause de défaut d’achèvement, elle ne joue pas en cas de nullité du contrat. Elle ne garantit que le remboursement des fonds effectivement versés au promoteur, elle ne couvre pas d’éventuelles pénalités qui pourrait être due par le promoteur défaillant

Cette garantie extrinsèque dans ces deux formes constitue une protection efficace de l’acquéreur contre le risque de défaillance du promoteur, mais à l’inconvénient de couter

b) La garantie intrinsèque

Cette « garantie » est en réalité une dispense de garantie qui repose sur la constatation d’une probabilité d’achèvement. 5 situations sont considérées par la loi comme suffisamment rassurante pour permettre une telle dispense de garantie :

- L’immeuble est hors d’eau et il n’est revêt d’hypothèque ou de privilège : dans une telle situation on peut penser que le promoteur dispose de fonds suffisant pour achever les travaux et même s’il n’en dispose pas il a toujours la possibilité d’hypothéqué l’immeuble. La réunion de ces deux conditions s’apprécie au moment de la vente, donc le promoteur pourra fournir une garantie extrinsèque au début, et une garantie intrinsèque quand les travaux seront avancés.

- Lorsque les fondations sont achevées et lorsque le financement est assuré à au moins 75%, soit pas les fonds propres, soit par des crédits bancaires déjà accordés. Le vendeur doit tenir à l’égard de l’acquéreur des justificatifs du financement des travaux.

- Le cas de la construction de maisons individuelles : le risque de l’acquéreur de devoir personnellement achever les travaux est finalement supportable, à condition que le prix payé au fur et à mesure reste en deçà de l’avancement effectif des travaux. C’est pourquoi une dispense de garantie est prévue lorsque le promoteur se contente de paiements en dessous des seuils prévus par la loi. Pour que la garantie soit suffisante, les montants doivent être de 20% au lieu de 35 à l’achèvement des fondations, 40% à la place de 70% pour la mise hors d’eau et 85 au lieu de 95% à l’achèvement.

- Lorsque la vente est réalisée par une société d’économie mixte

- Lorsqu’il s’agit d’un HLM

3) Les règles propres à la vente à terme

Dans la vente à terme, l’acquéreur ne court aucun risque lié à l’avancement de fond puisque les fonds sont certes versés au fur et à mesure de l’achèvement, mais versés sur un compte bloqué et le prix ne sera versé au constructeur qu’à l’achèvement de l’ouvrage.

La vente à terme est presque exclusivement utilisée par les organismes d’HLM et justement pour ces organismes d’HLM, le législateur s’attachait davantage à la protection des fonds publics qu’à la protection de l’acquéreur. Initialement, les textes prévoyaient pour cette raison des dérogations pour les organismes d’HLM consistant à les autoriser à encaisse des fonds avant l’achèvement et d’autre part à retarder le transfert de propriété jusqu’au complet paiement du prix, alors que normalement le transfert de propriété a lieu à l’achèvement pour ce type de vente.

Ces dispositions dérogatoires étaient assez inopportunes, surtout parce qu’en pratique ces organismes font fréquemment crédit à l’acquéreur et que le versement des fonds s’échelonne souvent pendant 15 ou 20 après l’achèvement de la construction. Pendant cette période l’organisme HLM restait propriétaire ce qui était source de difficultés.

C’est pourquoi la loi SRU a mis fin à ces dérogations pour les organismes d’HLM.

La clause résolutoire de plein droit : elle est presque systématiquement stipulée dans le contrat de vente. En verte de cette clause, la vente est résolue de plein droit en cas de retard dans le paiement du prix. La loi prévoit néanmoins que ce retard doit excéder 1 mois et prévois également que le juge peut accorder des délais de paiement allant jusqu’à 12 mois pour éviter la résolution du contrat.

. Les clauses pénales : pour le retard du paiement du prix, celles-ci ne peuvent néanmoins prévoir des indemnités excédant 1% mensuel. Etant précisé que le juge peut théoriquement limiter le manquement de l’indemnité.

L’article L 161-10 du code de la construction et de l’habitation, prévoit que tout contrat du secteur protégé doit à peine de nullité revêtir la forme de l’un des contrats prévue aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil . Il doit en outre être conforme aux articles L 61-11 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Autrement dit, en dehors du secteur protégé, une vente d’immeuble à construire peut-être une vente à terme ou une VEFA, dans ce secteur elle doit être l’une ou l’autre. Ces contrats doivent obéir à des règles particulières

A) Le domaine du secteur protégé

1) Le domaine normal

L 261-10 du code de la construction : selon ce texte est soumis à ce régime, tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble à usage d’habitation ou usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements avant l’achèvement de la construction.

- Il faut qu’il s’agisse d’un contrat «  ayant pour objet un transfert de propriété » : autrement dit, ce texte régit les ventes, il ne régit pas les modes de commercialisation qui utilisent la technique des attributions partage : il ne régit pas les sociétés d’attribution.

- Il faut qu’il s’agisse «  d’un immeuble à usage d’habitation ou professionnel, ou les deux » : c’est pourquoi on appelle le secteur protégé : le secteur du logement. Les textes ne précisent pas comment il faut apprécier la destination des locaux. A priori, il convient de s’attacher à leur nature objective, mais l’appréciation qui en résulte devrait pouvoir être corrigée en fonction de ce que l’acquéreur déclare vouloir faire des locaux. La jurisprudence applique en outre, la théorie de l’accessoire pour déterminer si une construction relève ou non du secteur protégé. Ainsi, il a été jugé qu’un logement de fonction à l’intérieur d’une station-service échappait à la réglementation du secteur protégé, vu qu’il s’agissait d’une chambre permettant au pompiste d’être en présence sur les lieux en permanence.

A l’inverse il a été jugé qu’une place de parking qui est l’annexe d’un appartement relevait du secteur protégé.

- La règlementation particulière s’applique uniquement lorsqu’il y a « obligation de verser des fonds avant l’achèvement des travaux » : cette réglementation a pour but de protéger l’acquéreur contre le risque d’avoir dû verser tous les fonds nécessaires à l’acquisition et de voir l’immeuble inachevé et le vendeur insolvable.

- Enfin il faut une construction de la part du vendeur : le texte ne s’applique pas si c’est l’acquéreur qui se charge des travaux.

2) L’extension du domaine protégé

En 1971, une loi du 16 juillet a retouché à la loi de 1967 et a étendu le domaine du secteur protégé à des hypothèses où le promoteur sans avoir vendu le terrain à son client, le lui a néanmoins procuré. Plus précisément, il prévoit que la réglementation renforcée s’applique lorsqu’une personne s’oblige à édifier ou faire édifier un immeuble à usage d’habitation mixte, que l’accédant à l’obligation d’effectuer des versements, il peut procurer directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain. Ce texte a pour but de prévenir une fraude, constatée par avant, qui consiste à découper artificiellement l’opération de construction, c’est-à-dire à séparer le contrat de vente et le contrat de construction, de telle sorte qu’au moment où le contrat de construction est conclu : l’acheteur est déjà propriétaire du terrain. Ce texte soulève un certain nombre de difficultés d’application.

B) Le régime applicable au domaine protégé

Les ventes doivent se faire soit sous forme de VEFA soit sous forme de vente à terme : par ailleurs, ces deux types de contrats doivent être conformes à un certain nombre de règles.

La plupart de ces dispositions sont communes au VEFA et aux ventes à terme, quelques-unes sont propres à chaque type de contrat.

1) Les règles communes

Il est d’usage, en matière de vente immobilière de passer deux contrats successifs : un avant-contrat et la vente elle-même qui prend en pratique la forme notariée. Les contrat de vente du secteur protégé ne dérogent pas à cette habitude que le législateur a néanmoins doté de réglementations spécifiques.

a) Le contrat préliminaire

Le contrat préliminaire présente plusieurs intérêts : tout d’abord le vendeur avant de commencer l’opération de construction veut évidemment s’assurer de ce qu’il y a un marché, c’est-à-dire de ce qu’il trouvera des acquéreurs pour les logements qu’il construit. Or, les contrats préliminaires permettent de sonder le marché en trouvant des personnes sérieusement intéressées par l’acquisition. Le contrat préliminaire est  utile, car au stade de la commercialisation de l’immeuble, c’est-à-dire avant son achèvement, certains éléments essentiels du contrat de ente ne sont pas encore connus, notamment le prix, car le prix dépendra de certains aléas relatifs à la construction. On peut donc établir un prix prévisionnel, mais pas de définitif. Un avant-contrat présente donc la souplesse nécessaire pour formaliser un engagement. D’où donc l’utilité du contrat par lequel le vendeur s’engage à réserver en contrepartie d’un dépôt de garantie, un immeuble ou une partie de l’immeuble en contrepartie  d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial. Ce contrat préliminaire réglementé de façon impérative est le seul avant contrat qu’il soit possible de conclure dans le secteur protégé.

On s’est interrogé sur la nature juridique du contrat préliminaire : certains auteurs y voyaient des promesses de vente, d’autre des pactes de préférence. En réalité les contrats préliminaires, bien que réglementées de façon impérative laisse tout de même une certaine place à la liberté contractuelle de telle sorte qu’il se rapproche en fonction de leur contenu d’une des formules contractuelles connues ou bien présente une originalité.

i) Les règles relatives à l’établissement du contrat préliminaire

La forme du contrat est écrite et il est prévu qu’il y ait autant d’exemplaires que de parties. On s’est posé la question de savoir si ce contrat doit être enregistré conformément à l’article 1840 A du Code général des impôts, qui prévoit l’enregistrement sous peine de nullité des promesses unilatérales de vente.

La qualification du contrat dépend du contenu concret du contrat, toutefois la jurisprudence dans le souci de limiter le champ d’application du précédent article a décidé de façon générale et sous forme d’énoncé de principe que le contrat préliminaire n’est pas une PUV, mais un avant-contrat sui generis essentiellement synallagmatique et donc échappe à l’article 1840 A du code général des impôts.

(En ce qui concerne la PUV : elle est aussi souvent un contrat synallagmatique dès lors qu’il est prévu une indemnité d’immobilisation)

La loi SRU prévoit de façon générale pour tous les avant-contrats en matière immobilière qui ont pour objet l’acquisition ou la construction d’un immeuble à usage d’habitation, un délai de rétractation de 7 jours à compter de la réception du contrat. Cela s’applique pour les contrats préliminaires.

Quand le délai de 7 jours commence à courir à la réception du contrat par lettre recommandée par accusé de réception pour donner une date au contrat.

Diverses mentions obligatoires doivent être présente dans le contrat, sous peine de nullité : ces mentions sont au nombre de 6 :

- La description du local réservé avec indication de sa surface approximative, nombre de pièces et situation du local dans l’immeuble.

- Les délais d’exécution des travaux

- Le prix prévisionnel et le cas échéant les modalités prévues pour sa révision

- La date

- Le cas échéant des prêts que le réservant promet d’obtenir pour le réservataire

- Les dispositions réglementaires relatives au dépôt de garantie

On s’interroge en doctrine sur la question de savoir s’il est possible d’appliquer en outre au contrat préliminaire la loi de 1995 sur les clauses abusives. Etant donné, notamment qu’implicitement les règles donnent au réservant le droit de modifier unilatéralement les caractéristiques du bien à livrer. Selon certains, cette faculté serait contraire aux dispositions protectrices du consommateur en matière de clauses abusives. Il faut dans un souci de sécurité juridique considéré que le texte spécial sur la vente d’immeuble à construire déroge au texte général sur les clauses abusives, pour ne pas dénaturer les dispositions propres à cette matière.

ii) Les obligations des parties

L’obligation du réservataire (futur acheteur) :

L’acheteur a une seule obligation : celle d’effectuer un dépôt de garantie. Ce dépôt de garantie est de 5% au maximum du prix prévisionnel de vente, lorsque le délai pour la réalisation de la vente définitive n’excède pas un an. La vente définitive ne peut être conclue qu’après l’achèvement des fondations. 2% du montant du prix, si ce délai de réalisation n’excède pas deux ans et aucun dépôt ne peut être stipulé si le délai dépasse les deux ans.

Ce dépôt de garantie doit être fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire auprès d’une banque ou d’un notaire. Ces fonds sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la réalisation de la vente définitive.

Le réservataire n’a pas l’obligation d’acheter, cependant s’il refuse d’acheter sans motif valable, il perd le dépôt de garantie.

L’obligation du réservant :

La loi oblige le réservant à réserver tout ou partie d’un immeuble, mais ne précise pas ce qu’il faut entendre par réserver. Si le contrat de réservation (rare en pratique) n’oblige pas le réservant à construire, dans ce cas le contrat de réservation est une façon de tester le marché, alors « réserver » signifie : ne pas vendre à autrui avant d’avoir proposé la vente au réservataire, au cas où la décision de construire serait prise.

Si la décision de construire est prise irrévocablement, mais que ni le prix, ni les prestations ne sont définitivement arrêtés : « réserver » signifie qu’un local doit être proposé obligatoirement au réservataire avant qu’il ne soit proposé à quelqu’un d’autre. Si la décision de construire est prise de façon révocable et que les caractéristiques de l’immeuble à construire et son prix  sont définitivement arrêtés : alors le contrat de réservation fait naitre une obligation de vendre et s’apparente à une PUV. L’obligation de réserver est donc d’une intensité variable en fonction du contenu concret du contrat de réservation.

Quelle est la sanction de cette obligation de réserver ?

La loi prévoit en cas d’inexécution de cette obligation (à géométrie variable) la restitution intégrale du dépôt de garantie. C’est une application pure est simple de la résolution pour inexécution. La jurisprudence admet qu’outre cette restitution du dépôt de garantie, la responsabilité contractuelle du réservant peut être engagée pour réparer des préjudices qui ne le sont pas par la simple restitution du dépôt de garantie. La question de savoir de ce qu’il faut entendre par inexécution fautive, dépend de la nature de l’obligation : obligation de moyen ou de résultat, dans le contrat de vente l’obligation de livrer une chose conforme est en principe une obligation de résultat, car l’exécution n’est affectée d’aucun aléa. Mais en matière de vente d’immeuble à construire, il est bien évident qu’il existe un aléa qui tient à la conjoncture commerciale, aux circonstances climatiques, économiques qui entourent la construction, si bien que l’obligation du réservant doit être qualifié d’obligation de moyen. C’est en ce sens que se prononce la jurisprudence, en limitant la possibilité d’obtenir des dommages et intérêts supplémentaires aux hypothèses ou le réservant est de mauvaise foi, soit où il n’a pas suffisamment averti l’acquéreur des difficultés exceptionnelles qu’il a rencontré. Dans l’hypothèse où l’immeuble est construit, mais dans des conditions différentes de celles initialement prévues, il faut regarder si le non-respect des prévisions est justifié par des circonstances particulières.

iii)  Le dénouement de l’opération

Le réservant doit notifié au réservataire le projet  de contrat défini, un mois avant la date obligatoirement prévue dans le contrat préliminaire. Le réservataire doit alors décider, s’il accepte les termes du contrat définitif ou s’il les refuse. S’il refuse sans motif légitime, il perd le dépôt de garantie. Les textes énumèrent 5 cas de refus pour motif légitime:

- Si le délai prévu pour le contrat définitif n’a pas été respecté du fait du vendeur

- Si les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus : ces prêts sont ceux que le réservant s’engage à faire obtenir au réservataire.

- Lorsque le prix de vente excède de plus de 5% celui prévu dans le contrat préliminaire, éventuellement révisé selon les modalités prévues par ce contrat.

- Si un des équipements prévus au contrat préliminaire n’est pas réalisé (ex : un ascenseur, terrasse)

- Lorsque la consistance ou la qualité d’un ouvrage diffère de ce qui a été prévu et que cette différence entraine une perte de valeur de plus de 10%.

Si l’acheteur estime avoir un motif légitime pour s’opposer, il doit notifier sa demande de remboursement du dépôt de garantie au vendeur qui doit lui restituer dans un délai de 3 mois.

Qu’en est-il quand l’acquéreur n’obtient pas les prêts qu’il entendait conclure pour financer l’acquisition et qu’il ne s’agissait pas des prêts précédemment vus ?

Ce n’est pas un juste motif compris dans les dispositions que nous venons d’énumérer. Cette loi ne s’applique pas parce qu’on n’est pas au stade de la vente définitive, mais de la réservation, on pourrait soit y voir un juste motif qui n’est pas prévu dans la liste légale qui ne serait donc pas exhaustive, soit l’acquéreur signe purement et simplement la vente définitive bien qu’il n’a pas obtenu le prêt puis invoque la condition suspensive de l’obtention du prêt de la loi SCRIVENER.

b) Les règles relatives au contrat définitif

i) Les règles relatives à l’établissement du contrat définitif

C’est un contrat obligatoirement conclu sous forme authentique, sous la forme notariée. Cette vente doit comporter un certain nombre de mentions obligatoire : description de l’immeuble, prix, délai de livraison, La garantie d’achèvement et les prêts qui ont été contractés par l’acquéreur et pour lesquels il bénéficie de la condition suspensive.

On s’est posé la question de savoir si cette forme notariée s’impose pour les avenants et modificatifs du contrat : il arrive fréquemment qu’en cours de construction : promoteur et acquéreur conviennent de certaines modifications (hauteur d’un balcon…) : le parallélisme des formes voudrait que la modification du contrat notarié doive prendre la forme d’un acte notarié. Cela a un rôle protecteur de l’acquéreur qui est rempli quand le contrat initial est notarié. La jurisprudence admet que les contrats modificateurs puissent être conclus sous seing privé.

En annexe du contrat doivent être joints des documents accessoires.

ii) Les règles relatives au paiement

Le principe est que les paiements sont échelonnés et l’acquéreur ne doit payer que le prix qui correspond à la propriété qui lui est transmise au fur et mesure de l’achèvement des travaux. La loi prévoit qu’en dehors du dépôt de garantie le promoteur peut exiger 35 % du prix à l’achèvement des fondations et 70% à la mise hors d’eau de l’immeuble et 95 % à l’achèvement de l’immeuble, le solde étant pliable au moment de la mise à disposition du local. En pratique, les contrats prévoient des versements périodiques à des échéances fixes mensuelles et le promoteur doit veiller à ce que les sommes versées ne dépassent pas la maximale prévue par la loi. Cette règle limitant les montants des versements est assortie de sanctions pénales : prévoyant une peine de 2 ans d’emprisonnement et 9.000€ d’amende.

L’achèvement est défini par la loi comme le stade auquel l’immeuble est apte à satisfaire sa destination. Cette définition laisse place à des contestations et fréquemment un acquéreur inquiet de découvrir des malfaçons contestera que la construction était effectivement achevée. Les tribunaux admettent le recours à une personne qualifiée désignée en référé pour constater l’achèvement, ils reconnaissent également l’efficacité de procédures contractuelles stipulées : c’est-à-dire que selon une procédure définit par le contrat une procédure peut être constater par une personne désignée.

Cet achèvement n’étant pas l’achèvement au sens propre du terme n’exclut pas des défauts de conformité ou des vices de construction. L’acquéreur peut avoir intérêt à retenir néanmoins le solde du paiement, il peut le faire en consignant la somme au lieu de payer : cela lui évite de payer de pérennités de retard et lui laisse un moyen de pression pour inciter le promoteur à terminer la construction. A défaut de consignation, des pénalités de retard sont dues limitées à 1% par moi de retard.

iii) Règles relative à certaines clauses

La condition suspensive d’obtention des prêts : cette condition est obligatoire est imposé par les lois SCRIVENER. Cette condition oblige l’acquéreur de mentionner dans le contrat d’acquisition, les prêts bancaires envisagés pour financer l’acquisition. Quand cette mention fait défaut ; l’acquéreur doit par une mention manuscrite déclarer qu’aucun prêt n’a été ou n’est envisagé pour financer l’acquisition et que si toutefois il décidait d’avoir recours à un prêt, il renonce à ce que l’obtention de ce prêt conditionne l’acquisition.

Cette condition permet à l’acquéreur de se dégager du contrat si dans la le moi qui suit la signature, il n’a pas obtenu le prêt.

Quant à la livraison, la loi précise que la constatation de l’achèvement vaut livraison. En raison, de la nécessité de bloquer les fonds et en raison des difficultés qui résultent de la rétroactivité du transfert de propriété que les ventes à terme ne sont plus guère utilisées aujourd’hui, sauf dans le secteur des HLM, où s’appliquent des dispositions particulières qui dérogent.

Pendant cette période ni le vendeur ni l’acquéreur ne peuvent constituer sur l’immeuble des droits réels solides. Certes le vendeur est encore propriétaire, il a donc le pouvoir de constituer un droit réel, mais ces droits réels seront rétroactivement anéantis le jour où le transfert de propriété se réalisera. Quant à l’acquéreur, il n’est pas encore propriétaire. Il peut accorder des droits réels que sous la condition suspensive de devenir un jour propriétaire. Pour remédier à ces difficultés, il existe le moyen de faire consentir, à la fois le vendeur et l’acquéreur à la construction de ce droit réel, mais il faut que les deux soient disposés à le faire. Or, pour passer outre la mauvaise volonté d’un acquéreur, il est possible d’avoir recours à la technique du mandat : le vendeur peut consentir un mandat à l’acquéreur pour pouvoir constituer des hypothèques au profit d’un prêteur de deniers lorsque les fonds nécessaires à la construction dépassent ce qui  a été prévu.  La loi pose une seule limite : la garantie ne doit pas dépasser le prix stipulé par la vente à terme.

C’est pourquoi l’article 1601-2 prévoit comme date de transfert de propriété celle de la constatation de l’achèvement par un acte authentique. La définition de l’achèvement est celle où l’immeuble est doté de tous les équipements indispensables à son utilisation sans que des défauts mineurs fassent obstacle à la constatation de l’achèvement.

La constatation de l’achèvement, par acte authentique peut être faite soi par les parties soit par une personne qualifiée. Cette disposition a pour but d’éviter que l’acquéreur de mauvaise volonté ne puisse faire obstacle à la constatation de l’achèvement en indiquant des prétextes fallacieux. Il peut s’agir d’un expert figurant sur une liste publiée par le ministère de la Justice.

Le transfert de propriété qui est acquis avec la constatation notariée, rétroagit au jour de la vente, ce qui est une règle qui a pour but de protéger l’acquéreur contre le vendeur à terme, dans la mesure où elle rend inefficaces les  actes  transférant des droits réels sur la chose à des tiers entre la vente et l’achèvement.

Quant aux pouvoirs du MO, une disposition précise qu’il peut choisir les architectes, entrepreneurs et autres techniciens, arrêter librement les conventions avec eux et effectuer la réception des travaux.

Le paiement du prix

Ici, le souci du législateur était de protéger l’acquéreur contre l’insolvabilité du vendeur qui doit financer les travaux. C’est pourquoi l’article 1601-3 prévoit que l’acquéreur est tenu de payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Cela signifie que l’acquéreur n’a jamais à avancer des fonds, il ne paie chaque étape, qu’une fois qu’elle est terminée. Le solde du prix devra être versé après l’achèvement des travaux, sauf à le consigner s’il y a des malfaçons qui ont fait l’objet de réserve lors de la réception. Cette règle n’est pas d’ordre public.