Vente Immobilier

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En principe le MO est le propriétaire du sol, appliquer ici cette définition conduirait à un résultat inadéquat puisque c’est au vendeur et non à l’acquéreur qu’incombe la direction des opérations de construction. C’est pourquoi l’article 1601-3 du Code civil précise que le vendeur conserve les pouvoirs de MO jusqu’à la réception des travaux. Il y a dissociation entre qualité de propriétaire du sol et MO.

Quant aux pouvoirs du MO, une disposition précise qu’il peut choisir les architectes, entrepreneurs et autres techniciens, arrêter librement les conventions avec eux et effectuer la réception des travaux.

Le paiement du prix

Ici, le souci du législateur était de protéger l’acquéreur contre l’insolvabilité du vendeur qui doit financer les travaux. C’est pourquoi l’article 1601-3 prévoit que l’acquéreur est tenu de payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Cela signifie que l’acquéreur n’a jamais à avancer des fonds, il ne paie chaque étape, qu’une fois qu’elle est terminée. Le solde du prix devra être versé après l’achèvement des travaux, sauf à le consigner s’il y a des malfaçons qui ont fait l’objet de réserve lors de la réception. Cette règle n’est pas d’ordre public.

L’article 1620-3 définit la VEFA comme le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur les droits sur le sol. Les droits sur le sol est une expression, relativement large : il peut s’agir d’un droit de propriété, mais il peut s’agir de tout autre droit réel comportant le droit de construire par exemple. En ce qui concerne les constructions, le transfert de propriété est immédiat pour celles qui existent au moment de la vente, il en existera presque toujours, car il est rare qu’une VEFA intervienne ou le terrain à construire est encore nu. Car ne serait ce que pour faire une vente, il faut stipuler un prix et que le prix d’une construction est dur à déterminer sans fondation.

Quant aux ouvrages à venir, ils deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. Cette règle semble être une application de l’idée de l’accession : le propriétaire du sol deviendra propriétaire des ouvrages sur ce sol. On s’accorde néanmoins pour dire qu’en dépit de ce transfert de propriété le risque de disparition par cas de force majeur pèse non pas sur l’acquéreur, mais sur le vendeur par dérogation à la règle selon laquelle les risques pèsent sur le propriétaire.

L’article 1646-1 du Code civil prévoit une garantie identique à celle qui pèse sur les constructeurs, on parle souvent d’une responsabilité relais, dans la mesure où la garantie est identique à celle qui est due par les constructeurs et que donc le vendeur pourra toujours se retourner contre les constructeurs. Cette garantie exclut la garantie des vices cachés du droit commun, tout comme pour les constructeurs et le vendeur est donc assuré de pouvoir se retourner contre les constructeurs ? Par ailleurs, cette garantie du vendeur et des constructeurs se transmet à tous les sous-acquéreurs de l’ouvrage, avec la propriété de la chose.

Cette garantie est prévue à l’article L 111-11 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit que le vendeur ou le promoteur est garant à l’égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité aux exigences minimales d’isolations phoniques pendant un délai d’un an. Le premier occupant a une année pour constater un éventuel défaut d’isolation phonique pour s’en plaindre. La disposition est un peu obscure : qu’est-ce qu’un premier occupant ?

La jurisprudence, au lieu d’interpréter cette disposition obscure s’est efforcée à en limiter le champ d’application, c’est ainsi qu’elle écarte la forclusion d’un an lorsque le défaut d’isolation phonique relève de la garantie décennale ou si elle relève d’un défaut de conformité.

Cette garantie résulte de la règle de l’article 1642-1 du code civil, selon laquelle le vendeur de l’immeuble à construire ne peut être déchargé des vices de construction, alors apparents avant une certaine date. Cette date est la plus tardive entre soit la réception des travaux avec ou sans réserve qui intervient entre le vendeur et les locateurs d’ouvrages, mais à laquelle l’acheteur assiste en règle générale, soit l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.

L’acquéreur peut  choisir entre l’action rédhibitoire (résolution de la vente) et estimatoire (diminution du prix), à condition d’attenter l’action dans un délai d’un moi après la prise de possession.

Il faut comprendre qu’en matière de vente d’immeuble à construire, cette obligation est plus facile à respecter que pour les choses existantes. Car la construction est soumise à des aléas et qu’il arrive fréquemment que la construction édifiée soit légèrement différente des plans et autres documents contractuels. Imposer une obligation de conformité absolue serait irréaliste. C’est pourquoi en pratique  les contrats prévoient toujours certaines marges et tolérances qui laissent une certaine latitude au promoteur, c’est pourquoi on admet une tolérance de 3% concernant la surface, ainsi que le remplacement d’un matériel par un autre de qualité équivalente ou supérieure sans augmentation de prix.

Le défaut de conformité est sanctionné de deux manières : s’il est substantiel : l’acquéreur peut refuser de constater l’achèvement et donc refuser de payer le prix. Si cette disposition est inapplicable, il reste le recours au droit commun du contrat : l’exécution forcée ou la résolution avec dommages et intérêts.

Cela soulève des difficultés : souvent la mise en conformité est possible, mais extrêmement couteuse compte tenu de la valeur de l’ouvrage. Les juges du fond se voient reconnaitre un assez large pouvoir d’appréciation et peuvent refuser d’appliquer l’exécution forcée lorsqu’elle semble disproportionnée. Cela étant, les juges français sont assez sévères à l’égard du vendeur : il y a des décisions qui en raison d’une erreur de niveau ordonne la démolition de ce qui a été construit et la reconstruction aux frais du vendeur. L’acheteur peut toujours se voir accorder des dommages et intérêts.

Il est défini par l’article R 261 -1 du code de la construction et de l’habitation, selon ce texte : « l’immeuble est réputé achevé après exécution des ouvrages et installation des éléments d’équipements indispensables à l’utilisation conformément à sa destination, de l’immeuble. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination ». La construction peut être achevée bien que non conforme au contrat et infectée de certains vices, il s’agit d’éviter que l’acheteur refuse la constatation de l’achèvement et donc le paiement du prix en prêtant prétexte de risque et non-conformité mineure. La constatation de l’achèvement n’équivaut nullement à une reconnaissance de conformité ou d’absence de vice

Si le délai n’est pas respecté : la loi ne prévoit rien de particulier à ce propos. En l’absence de disposition particulière on applique le droit commun : article 1184 du Code civil, qui permet au choix de l’acheteur de demander l’exécution forcée ou la résolution du contrat, étant rappelé que le juge a pouvoir d’accorder des délais de grave au vendeur, ce qu’il fera fréquemment en cette matière.

Cette possibilité de céder un immeuble va de soi, lorsque la vente intervient après achèvement. Cela ne va pas de soi en matière de vente d’immeuble à construire, parce que cette vente comporte pour le vendeur une obligation d’édifier et l’obligation pour l’acheteur de payer le prix peut être différée et la cession d’un immeuble à construire constitue une cession de contrat. On impose au vendeur un nouveau cocontractant qui deviendra créancier de l’obligation d’édifier et qui deviendra débiteur de l’obligation de payer le prix.

En droit commun des contrats, une telle cession n’est possible qu’avec l’accord du cocontractant cédé, ici le vendeur. Or ici, un tel accord n’est pas exigé : la transmission de contrat de vente d’immeuble s’opère de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de la signifier au vendeur.

Cela présente des avantages : notamment celui de ne pas paralyser toute transmission du bien pendant la durée de la construction. Pour le promoteur cela présente un intérêt commercial : il est plus facile de vendre quelque chose qui peut être vendu à tout moment et facilement que de vendre quelque chose dont l’acquéreur sera prisonnier pendant un certain temps.

L’inconvénient tient au fait que le vendeur peut se voir imposer un nouveau cocontractant dont il n’a pas pu vérifier la solvabilité et la question est de savoir s’il ne faut pas rendre le cédant, garant de l’exécution de ses obligations par le cessionnaire.

Toute opération de construction d’une certaine ampleur oblige le promoteur à consentir des cessions des échanges de terrains, des servitudes, ou des droits réels divers, pour se mettre en conformité avec les règles d’urbanisme. En pratique, il sera fréquent que ces différents actes n’interviennent qu’après la conclusion des premières ventes d’immeuble à construire.

S’il s’agit de vente en l’état futur d’achèvement : celles-ci entrainent immédiatement un transfert de propriété d’une partie du terrain à  l’acquéreur.

S’il s’agit de vente à terme, il n’y a pas de transfert de propriété immédiat, mais lorsqu’à l’échéance du terme, le transfert de propriété se produit, il se produit rétroactivement à la conclusion du contrat. Si bien que tous les actes que le promoteur a pu passer entre-temps se trouvent rétroactivement remis en cause.  Autrement dit, le promoteur risque d’être bloqué puisqu’il devra recueillir pour n’importe quel acte, l’accord des acquéreurs.

C’est pourquoi la pratique a recours à des mandats conclus en même temps que le contrat de vente et par lesquels l’acquéreur donne mandat au vendeur pour accomplir pour son compte certains actes de disposition nécessaires pour achever la construction. En droit commun, le mandat a la particularité de pouvoir être résilié à tout moment par le mandant combien même il serait stipulé irrévocable : l’intuitu personae inhérent au contrat de mandat implique la possibilité de résilier à tout moment et que la stipulation d’irrévocabilité n’a pour objectif que de verser des dommages et intérêts au résiliataire.

Il semblerait qu’en matière de construction immobilière, le mandat soit vraiment irrévocable : c’est-à-dire qu’il est impossible de le résilier même au titre de dommage et intérêts. Cependant, ce mandat doit être spécial c’est-à-dire qu’il doit énumérer précisément les actes que le vendeur est autorisé à passer pour le compte de l’acquéreur sauf s’agissant des actes qui d’une part portent sur des parties communes et qui d’autre part sont imposés au promoteur par l’administration.

La définition d’immeuble à construire se trouve à l’article 1601-1  qui dispose : que la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

- il s’agit donc d’une « vente » : il ne s’agit donc pas d’un louage d’ouvrage, bien que comme dans le louage d’ouvrage, il y ait obligation d’édifier un immeuble. La différence tient au fait que dans la vente il y a transfert de propriété par la volonté des parties, alors que dans le louage d’ouvrage il est propriétaire d’ouvrage avant le contrat : il n’y a pas a proprement parler de transfert de propriété. Il deviendra propriétaire par le système de l’accession.

- Il y a « une obligation d’édifier » : ce qui suppose qu’au moment de la vente, l’ouvrage ne soit pas achevé. Le plus souvent cette obligation d’édifier qui pèse sur le vendeur sera néanmoins exécutée par des tiers qui se verront chargés de la construction.

- L’obligation porte sur « un immeuble » : c’est un terme très large, plus large qu’ouvrage ou édifice, ou bâtiment. La vente peut donc concerner l’édification d’ouvrage au sous-sol.

- L’obligation doit être accomplie «  dans un délai déterminé » : il semble que l’absence de délai soit une cause de nullité du contrat.